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楼市持续利好也难撑起房价狂欢

发布时间:2014-12-15  来源:未知  

  11月清远市区商品房网签成交量还出现了今年难得的正增长现象,但大多数楼盘较好的成交量是相对优惠价格取胜,以价格换量实现的。

  陈步上

  又开始降息了,一些人暗自高兴,因为房价要开始涨了,因为从9月底开始,一波接一波为楼市松绑的利好消息不断传来,还有多年来楼市调控越调越涨的先例。

  确实,10月以来的两个月,各地商品房的成交形势喜人。清远也不例外,11月市区商品房网签成交量还出现了今年难得的正增长现象——成交面积增长了9.46%,成交套数增长了20.85%。然而,成交价却并没有上涨,其下降幅度还达到两位数:10月下降了15.17%,11月下降了10.63%。

  从楼市实际情况来看,不可否认的事实是,大多数楼盘较好的成交量是相对优惠价格取胜,以价格换量实现的。畅销盘时代倾城从去年开盘最初的将近6000元/平方米均价,到现在每平方米只有五千二三元。年中畅销的敏捷东城水岸,从去年最初底的4字头到后来的3字头,万科华府至今难以突破2011年首期开盘价格,即便和去年相比也降价了。即便在9月底之后楼市政策逐步松绑、看似如此好的背景之下,我们还是看到大量盘以价走量,新盘名德幸福里推出了多套2字头,凯景中央首座打出4字头,龙汇领峰从前期的4字头降到了现在的3字头。

  开发商心里还是明亮的,知道市场形势,只是口头上吆喝而已。不光是清远,与清远相邻的省城广州也并未出现所谓大涨情况。据广州媒体报道,即便以往畅销的市中心楼盘消化率往往还比不过其他区域。显然价格是决定当前成交量的一个重要因素,人们对楼市信心并未恢复。在经过多年的高速增长后,楼市供过于求现象很普遍,据说广州一手住宅库存可足够卖一年半的时间。

  清远同样面临这样的问题,去年清远商品房网签约294万平方米,新增供应面积约438万平方米;今年前11个月商品房网签217万多平方米,新增供应面积约390万平方米。单以此消化量来算,未消化的量已经足够一年来消化了。供求量没有减少,而需求没有增长,还大幅降低。

  长期以来,清远购房群体以公务员、企事业单位员工为主,城市购房人群结构并没有发生多大改变。然而近两三年来,随着楼市环境变化,竞争越来越激烈,各房企感受到市场越来越大的压力,同时不断开发新的渠道和消费群,最重要的变化是拓展广州和三连一阳市场。开拓成就确实很大,以广州和珠三角籍贯的客户群占了近3成,如果加上其他地区客户群占了近4成。

  在巨大的竞争压力之下,凡是可能有需求的地方都在不断被开拓。然而需求在一定时期内总是有限度的。虽然每个人都有住房需要,但并不是每个人都够得着。

  笔者在采访中常听到许多普通市民问,建这么多房子,清远哪有那么多人来买?其实,很多地产从业者也在问这个问题。因为他们有很直观的感受:晚上走在大街上,一座座新建起来的房子,多年来亮灯率都不高,要么是房子没有卖出去,要么投资保值,留着,仅此而已。

  其实,稍微留意降息后的一个新的现象:据报道,广州等地的一些商业银行存款利率在基准利率上上浮了20%,房贷利率也没有如新政期望下调,也是同样上浮。银行的钱袋子依旧捏得很紧,现在人们对市场的期望值并不高,从何谈起房价上涨?

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